Según un estudio realizado por Properati, Palermo es el lugar más buscado para comprar una vivienda en todo el país, abarcando el 7% de la demanda nacional. Este barrio, que es aspiracional, verde y moderno, está experimentando un crecimiento sostenido en una microzona en particular: La Imprenta.
La Imprenta es una zona codiciada en la ciudad de Buenos Aires, situada cerca del Hipódromo, y su nombre proviene de una histórica imprenta que solía funcionar en la esquina de Maure y Migueletes. A lo largo de los años, la exclusividad de esta área se ha extendido más allá de sus límites originales, y actualmente se delimita por la Avenida del Libertador y las avenidas Luis María Campos, Jorge Newbery y Federico Lacroze.
“La Imprenta siempre ha tenido una alta demanda y constantemente hay proyectos de construcción en marcha. Actualmente, hay alrededor de 11 proyectos en proceso simultáneamente. Esto representa una buena oferta considerando que es una zona con mucha construcción”, describe Ignacio Mel, titular de la inmobiliaria Mel Propiedades.
El crecimiento constructivo en esta zona arbolada ha sido respaldado por un informe reciente de Reporte Inmobiliario, que identificó 31 nuevos desarrollos en curso o recién terminados entre Las Cañitas y La Imprenta.
Las razones de este nivel de construcción en la zona son diversas. “Hoy en día, las zonas clásicas de Palermo, como La Imprenta, son muy populares. Son zonas de primera cerca de la Avenida del Libertador y cuentan con una buena infraestructura urbana. Son ideales para aquellos compradores que buscan algo tranquilo, ya que están a una distancia prudente del bullicio nocturno y juvenil, pero aún ofrecen una gran variedad de bares y cafeterías en la zona”, señala Gabriela Besuzzo, gerente de obras de Interwin.
Los puntos de interés combinados con la excelente ubicación son precisamente lo que impulsa la alta demanda de unidades premium en esta zona. “En La Imprenta, la demanda se mantiene a pesar de los altos precios. Los desarrolladores pueden vender rápidamente a precios más altos, ya que saben que la demanda es constante”, resume un especialista del sector.
Esta demanda constante explica el interés de los desarrolladores por lanzar nuevos proyectos a pesar de los costos elevados. “Dado que actualmente hay poca demanda en el mercado, los desarrolladores se enfocan en zonas donde saben que la demanda se mantiene o donde hay oportunidades de vender más”, comenta Ignacio Mel, director de Mel Propiedades.
Además de la alta demanda de unidades premium, estos últimos años han visto un cambio en las preferencias de los compradores. “En La Imprenta, se están construyendo varios proyectos de unidades grandes con cuatro o más habitaciones, algo que antes era escaso en esta zona. Esto demuestra que los desarrolladores están respondiendo a la demanda de compradores que buscan viviendas más grandes. En los años 90, se construyeron muchas unidades más pequeñas en la ciudad debido a la gran demanda de inversores y créditos hipotecarios. Sin embargo, en los últimos años, la falta de crédito ha llevado a aquellos que pueden comprar una vivienda a optar por unidades más grandes. Además, la nueva ley de alquileres ha desalentado a los inversores”, explica Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria. Específicamente, señala que en La Imprenta, el público objetivo son familias jóvenes con hijos pequeños que buscan departamentos espaciosos.
Por ejemplo, Interwin ha vendido la mayoría de las unidades de su proyecto en Maure 1650, que consta de departamentos de cuatro ambientes y un local en la planta baja. Según Gabriela Besuzzo, los departamentos terminados se venden a un precio promedio de entre US$3000 y US$3500 por metro cuadrado, y el precio promedio de las unidades es de US$350,000.
Aunque el valor promedio del metro cuadrado aún está por debajo de los US$4897/m² que se alcanzaron en 2019, la zona mantiene precios exclusivos en sus propiedades. Esto se refleja, por ejemplo, en el valor de las cocheras, que van desde US$35,000 a US$50,000 en los nuevos edificios, un costo que es raro de encontrar en otros lugares de la ciudad, según Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.
Aunque la mayoría de los compradores de la zona son consumidores finales, hay también inversores que buscan obtener beneficios a través del alquiler temporario de unidades más pequeñas de dos ambientes debido a la buena infraestructura urbana de La Imprenta. Según Bezzuso, la rentabilidad anual en dólares ronda el 6%.
En cuanto a las unidades más pequeñas, Mel considera que La Imprenta se destaca sobre otras zonas de la ciudad debido a su ubicación y oferta de servicios. “Dado que actualmente hay un mercado que puede absorber fácilmente la oferta de unidades más pequeñas, los desarrolladores compiten con muchos jugadores y se enfocan en ofrecer productos de buena calidad en una ubicación privilegiada”, afirma.
En otra zona cercana, Las Cañitas, también se observa un fenómeno inmobiliario similar, estimulado por el complejo contexto macroeconómico. “De los 31 edificios, 14 no están a la venta públicamente, una situación que se está volviendo común en la ciudad. Hay desarrolladores que prefieren no vender a los precios actuales, ya que no tienen la certeza de poder construir el mismo espacio con esos ingresos”, indica Gómez Picasso.
Al igual que en el resto de Palermo, los terrenos disponibles para desarrollar en La Imprenta son escasos. “Son terrenos muy valorados que mantienen su precio a lo largo del tiempo”, destaca Besuzzo, y aclara que “no hay oportunidades de adquirir terrenos a bajo costo como sí ocurre en áreas como Saavedra y Coghlan”.
Los desarrolladores que actualmente construyen nuevos proyectos en La Imprenta probablemente adquirieron la tierra en el pasado y decidieron emprender cuando el costo de construcción era más conveniente. En agosto de 2019, el metro cuadrado de construcción de un edificio alcanzó su punto más bajo en US$469. Desde entonces, a excepción de dos momentos, el costo no ha dejado de aumentar y actualmente se sitúa en un promedio de US$1049, según un informe de Reporte Inmobiliario.
Soledad Balayan señala que el mercado de tierras en la zona surge de la venta de casas antiguas o propiedades comerciales. “Por ejemplo, donde se construye el proyecto Azuri Boulevard, en Olleros 1881, solía haber un edificio de siete pisos. La necesidad de tierras es tal que se están demoliendo construcciones existentes para construir edificios aún más altos”, explica Ignacio Mel. Este proyecto consiste en semipisos de cuatro ambientes que se venden desde US$3200 y se entregarán en agosto de este año.
El principal obstáculo que enfrentan los desarrolladores al construir en un lugar con una demanda garantizada es la forma de pago de la tierra. “En esta zona, los terrenos se pagan únicamente en efectivo. Aunque en otras zonas periféricas se utiliza el canje de unidades como forma de pago, en La Imprenta los propietarios de terrenos tienen el control absoluto para negociar, al igual que ocurre en La Isla de Recoleta o en Palermo Chico, donde también faltan terrenos disponibles”, dice Gabriela Besuzzo, gerente de obras de Interwin.
Dentro de este contexto, se estima que el precio de los terrenos oscila entre US$800 y US$1000 por metro cuadrado y puede llegar a alrededor de US$1300/m² en las ubicaciones más exclusivas, como el Boulevard Olleros. Al sumarle el costo de construcción final, que varía entre US$1200 y US$1500 por metro cuadrado, los proyectos solo resultan rentables si se venden desde los US$2500 por metro cuadrado.
Ignacio Mel destaca que si se amplía el radio de construcción, se pueden encontrar más proyectos de alta calidad en las cercanías de La Imprenta. “En las áreas cercanas, hay más proyectos beneficiados por la excelente ubicación”, comenta.
Por otro lado, en la Avenida Federico Lacroze, al otro lado de la Avenida Luis María Campos, también se está construyendo un edificio de la marca Quartier, de Argencons. Carlos Spina, director y socio de Argencons, explica que esta zona es muy consolidada y tradicional, con muchos edificios antiguos y familias que han vivido allí durante varias generaciones. “Vimos una demanda insatisfecha en una zona consolidada. Los edificios existentes generalmente carecen de comodidades y tienen altos gastos comunes sin una buena contraprestación. Por eso decidimos desarrollar un proyecto con buenas comodidades y gastos comunes más eficientes”, dice. El proyecto, construido por Criba, se entregará en el primer trimestre de 2024 y cuenta con todas las unidades de cuatro dormitorios vendidas y algunas disponibles de tres dormitorios con un precio promedio inferior a US$4000.
La zona de Las Cañitas, hermana de La Imprenta, también promete un aumento en su valor por las nuevas adquisiciones en sus calles, ya que es conocida por su ambiente de moda y su amplia oferta gastronómica. Además, recientemente se inauguró su primera plaza, un parque público de más de 6700 m², resultado de un acuerdo urbanístico entre el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y la desarrolladora inmobiliaria ABV.
Junto a esta nueva plaza, se está construyendo un proyecto inmobiliario llamado Decó Polo. Este emprendimiento cuenta con una elegante plaza de acceso y un lobby de doble altura. Consta de tres subsuelos, una planta baja, un primer y segundo piso, y dos torres de 30 pisos con departamentos que varían desde los 160 hasta los 890 metros cuadrados. “Otro gran diferencial de lujo de este proyecto es la colaboración con la marca Armani/Casa en la decoración de los espacios comunes”, añade Gabriela Goldszer, directora de Ocampo, la inmobiliaria encargada de comercializar exclusivamente este proyecto.
